规划甲级公司：如何做好城市综合体的规划设计？（2）

规划甲级公司给你分享：城市发展的必然选择

功能分区不合时宜。当前中国众多城市都在建设综合体，这种建设综合体的热潮是一种历史的必然。在城市非常小时，工业、居住、商业、文教等活动是分区进行的，这种模式在几万人的小城市是合理的，但当城市人口增至几十万、几百万甚至上几千万时，这种功能分区模式就会直接导致人们工作和生活的脱节、居住和商业的脱离，严重降低城市生活效率和土地利用率，并大为提升社会的整体运营成本。

地缘感和血缘感亟待回归。伴随城市扩张而来的一个较为重大的影响是，使城市中的地缘感和血缘感消失。所谓地缘感，就是地缘的归属感，随着城市不断拆迁，人们的属地感就会逐渐变得模糊起来。而血缘感之所以变化，是因为中国以往的城市生活，如北京的胡同、上海的里弄、沈阳或者西安的街巷等，多是以宗族为单位聚居，大家彼此相熟，但是随着城市扩张，人际圈子也将因为空间的拉大而破碎。城市综合体则通过一个新型的功能单元，将类似的地缘感和血缘感重新组合，工作、生活与商业等不再背离。在西方，综合体叫做Urban village，因此也被称为“城市中的村庄”。

城市认同有必要提升。综合体这种新型的社会单元，能够有效压低生活成本，提高生活的舒适性和可支配性，重新找回空间、生活的乐趣。人际关系也将因此被拉近，促进居民之间的交流，构成了一个新的关系。比如，北京三里屯village，就是通过特色的生活方式将一群潮人结合起来。所以，从某种程度上而言，城市综合体重新组织了城市的认同，解决了传统功能分区造成的城市问题。

应当坚持的可持续发展模式。城市综合体除了降低人们的生活、工作成本，以及社会的整体运营成本外，它最大的经济社会效应体现在：一方面，在有限的空间最大程度地塑造了经济活动、消费活动；另一方面，在有限的土地资源上产生了最大化的经济效益。所以，城市综合体是一种应该坚持的可持续发展理念。

中国城市的粗放型扩张，让城市变成了吞噬自然的机器，导致环境质量和生活品质的降低，所以在未来的城市开发中，要走集约型开发道路，利用有限的资源创造更多价值、更好的活动，城市综合体正是城市在物质和精神方面必然的发展趋势。

2.城市综合体的特征

城市综合体是城市发展到一定阶段的必然趋势，但并非所有城市都适合建设综合体，它有其自身的特征和建设条件。

交通便捷性/高可达性

城市综合体一定是位于城市的交通枢纽，可以是铁路与机场的结合，可以是铁路、公路与城市地铁的结合，也可以是城市公交枢纽。只有在城市交通网络的结点上，才有更多可能形成综合体。因为只有人流的大量汇聚，才能推动零售业、餐饮业、娱乐业的兴旺发达，进而促进酒店、办公、居住等业态发展。这是人流集聚后连锁的圈层效应。

高密度、高集约性

城市综合体都有非常好的交通可达性，交通站点周围的业态非常综合，而且多具有标志性。对于城市综合体来说，城市某一地区只有具备足够高的容积率，才能开发综合体。容积率等于建筑密度乘以层数，即建筑高度要足够高，层数要足够多，这样的地区才具备开发综合体的条件。在大城市，综合体地区正常的容积率都在十几以上。

整体统一性

在综合体中，其办公、酒店、购物中心、娱乐会所等建筑风格各异，但这些风格各异的建筑组合到一起又浑若一体。这些建筑之间是有联系的，比如功能流线上的联系、活动上的联系和整个项目空间组织上的联系等。这些建筑风格与各自功能相对应，不应勉强统一，但又要彼此协调，这是一种艺术。

功能复合性

在酒店、办公楼、公园、会所、购物中心、公寓中，只有具备三种以上功能，才能称为综合体。城市在未来发展综合体时，要让各部分功能互为补充、互相促进，这样才能够有更稳定的客源。

土地使用混合性

在建筑空间上，综合体建筑群高低起伏，疏密有致。其中，低的地方是购物中心、公园、会所、餐饮等建筑，高的地方是办公楼、酒店、公寓等。在同一座建筑中也有混合使用的情形，底层多是商业、娱乐，最高层则是酒店和餐饮。比如，北京国贸三期、银泰最高层都是餐饮，因为最高层视线好。

空间的连续性

空间的连续性是与人活动的连续性、多样性以及业态结合形成统一的。城市综合体的交通就像一棵树，树干通常是地铁、高铁、城铁、机场等，是人流最大的通路。很多建筑之间彼此联系，如香港中环的建筑之间多由步道相连，同时步道可以伸入建筑内部，所以综合体空间的连续性可以深入到建筑内部。

内外部联系完整性

中国的很多地产开发，无论是住宅还是商业，通常会设有入口，即“门”，而在西方城市综合体中是没有门的，它是完全开放的，可以随时进去。这种内外部联系的完整性，保证了综合体最大限度地接纳人流，以及对人流最大限度的利用。

城市综合体不设栅栏，并不意味着没有安全保障。人流多的地方就是安全的地方，因为案件通常发生在无人之处。

巨大的社会效益和升值潜力

商业地产将八方财富聚集于一处，能持续产生巨大的社会效益，所以城市综合体具有巨大的升值潜力。它能够让城市和企业实现双赢，为其创造价值。

同时，由于城市综合体的投资非常大，所以开发商需要依据自身实力，决定是向银行贷款，是与别家开发商、运营商合作开发，还是引入政府的力量，这些都需要全面考虑。